Abogado
En Georgia, el cierre de una transacción de bienes raíces es ejercicio de la abogacía y debe ser realizado por un abogado con licencia. Eso no es así en la mayoría de los estados, y es la razón por la cual aquí un bufete de abogados, en lugar de una compañía de títulos, maneja su cierre. Su abogado de cierre examina el título de la propiedad, prepara los documentos de cierre, dirige el cierre, recopila y desembolsa los fondos, y registra la escritura y la escritura de garantía en el condado.
Fondos certificados y fondos buenos
La ley de fondos buenos de Georgia, O.C.G.A. 44-14-13, controla cómo llega el dinero a la mesa de cierre: el abogado de cierre debe desembolsar el mismo día, y solo se pueden pagar los fondos que realmente se hayan liquidado. Nunca aceptamos cheques personales.
El dinero de garantía se puede enviar por ACH a través de nuestro enlace de pago seguro, o mediante cheque certificado en nuestra oficina de Lawrenceville. Los fondos de cierre son diferentes: nunca por ACH. Los fondos de cierre inferiores a $5,000 se pueden traer mediante cheque certificado; cualquier monto mayor se envía únicamente por transferencia bancaria. Sus instrucciones de transferencia provienen únicamente de ClosingLock; descárguelas allí o envíe su transferencia a través del propio ClosingLock. Si usa ClosingLock para enviar la transferencia, hágalo un día antes del cierre; ese sistema toma un poco más de tiempo.
Cierre
La finalización de la transacción: documentos firmados, fondos recaudados y desembolsados, escritura registrada, llaves entregadas.
Divulgación de cierre
El formulario de cinco páginas que su prestamista proporciona en un préstamo hipotecario residencial, el cual establece los términos del préstamo, su pago mensual proyectado y cada costo de la transacción. Las reglas federales exigen que lo reciba al menos tres días hábiles antes del cierre, así que léalo cuando llegue en lugar de hacerlo en la mesa. Desde 2015, ha reemplazado al antiguo HUD-1 en la mayoría de las hipotecas para consumidores. Las compras en efectivo y las transacciones comerciales utilizan un estado de liquidación en su lugar.
Contrato
El acuerdo en el cual el comprador se compromete a comprar y el vendedor se compromete a vender. Rige todo lo que sigue: el precio, el dinero de garantía, cómo se dividen los costos de cierre, la fecha de cierre, las contingencias de inspección y financiación, y cualquier reparación que deba completarse de antemano. Cuando surge una pregunta durante su cierre, el contrato por lo general la responde.
Escritura
El documento que transfiere la propiedad del vendedor al comprador. Se registra en el condado y se convierte en un eslabón en la cadena de títulos de la propiedad. La forma en que detenta el título importa más de lo que la mayoría de los compradores creen, y se decide en el cierre; pregúntele a su encargado de cierre.
Dinero de garantía
Dinero que aporta el comprador cuando se firma el contrato, lo que demuestra que la oferta es seria. Se acredita contra lo que el comprador debe en el cierre. Dependiendo del contrato, puede ser retenido por el corredor de bienes raíces o por nuestro bufete.
El dinero de garantía se puede enviar por ACH a través de nuestro enlace de pago seguro, o mediante cheque certificado en nuestra oficina de Lawrenceville. Los fondos de cierre son diferentes: nunca por ACH. Los fondos de cierre inferiores a $5,000 se pueden traer mediante cheque certificado; cualquier monto mayor se envía únicamente por transferencia bancaria. Sus instrucciones de transferencia provienen únicamente de ClosingLock; descárguelas allí o envíe su transferencia a través del propio ClosingLock. Si usa ClosingLock para enviar la transferencia, hágalo un día antes del cierre; ese sistema toma un poco más de tiempo.
Fideicomiso / Custodia
La palabra tiene dos significados en un cierre, y se confunden fácilmente.
Fideicomiso del abogado: la cuenta de depósito en garantía donde nuestro bufete retiene los fondos relacionados con su transacción hasta que se desembolsan. Esta es la cuenta a la que los compradores transfieren los fondos de cierre.
Fideicomiso del prestamista: una cuenta que su prestamista establece después del cierre para pagar sus impuestos sobre la propiedad, el seguro de riesgos y el seguro hipotecario. Su pago mensual incluye entonces una doceava parte de cada uno de ellos, y el prestamista paga las facturas cuando vencen.
Seguro de riesgos
Seguro de propietario, que cubre daños a la vivienda y responsabilidad civil. Su prestamista lo exigirá y necesitará evidencia de la cobertura antes del cierre. Pague la primera prima directamente a su agente de antemano, o podemos cobrarla en el cierre.
Inspección de la vivienda
Informe de un inspector con licencia sobre la estructura y los sistemas de la casa: calefacción y aire acondicionado, fontanería, electricidad, techo, ático, aislamiento, paredes, pisos, ventanas, puertas, cimientos y espacio de acceso (crawl space) o sótano. Su contrato determina si se permite una inspección, quién la paga y si el vendedor debe reparar lo que esta encuentre.
Cuotas de la asociación de propietarios
Cuando una casa se encuentra en una subdivisión o desarrollo planificado con cuotas obligatorias, el monto anual se prorratea en el cierre, y por lo general se suman tarifas de transferencia o de inicio. Las asociaciones a menudo cobran por la carta de cierre que debemos obtener, y pueden tardar en emitirla, así que avísenos con tiempo si su propiedad tiene una asociación.
Gravamen
Reclamación contra la propiedad que garantiza una deuda. Las hipotecas, los impuestos no pagados, los gravámenes de contratistas, las sentencias y los atrasos en la manutención de los hijos pueden recaer sobre los bienes raíces. Los gravámenes deben liquidarse o liberarse antes de que se transfiera un título libre de cargas, que es para lo que sirve el examen de título.
Liquidación / Saldo total de pago
El monto exacto requerido para cancelar un préstamo o gravamen existente a la fecha del cierre, obtenido por escrito del prestamista. Las liquidaciones toman tiempo y algunos prestamistas cobran por ellas, razón por la cual les pedimos a los vendedores la información del préstamo lo antes posible.
Pagaré
La promesa del comprador de reembolsar al prestamista. Contiene el monto del préstamo, la tasa de interés, el plazo, el monto del pago y las fechas de vencimiento, así como cualquier penalización por pago anticipado o cargo por mora.
Prorrateos
Costos divididos entre el comprador y el vendedor según cuánto tiempo del año cada uno fue dueño de la propiedad, siendo los impuestos sobre la propiedad y las cuotas de la asociación los más comunes. El vendedor paga por su porción del año y el comprador por la suya.
Impuestos sobre la propiedad
Los impuestos sobre la propiedad se prorratean en el cierre: el vendedor paga por la parte del año en que fue dueño de la propiedad, y el comprador por el resto. Si la factura ya ha sido emitida cuando usted cierra, recaudamos la parte de cada parte y se la pagamos al comisionado de impuestos. Si no ha sido emitida, el comprador recibe un crédito del vendedor por la porción del año correspondiente al vendedor y paga la factura cuando esta llega. Las facturas suelen emitirse en otoño y vencen a finales de año, aunque los plazos varían según el condado.
Si compra una casa este año y será su residencia principal, solicite su exención por residencia principal (homestead exemption) ante el condado. Es una solicitud única y gratuita. Un comprador que cierra en junio realiza la solicitud antes del 1 de abril del año siguiente. Un número sorprendente de nuevos propietarios nunca llega a hacerlo.
Registro
La presentación de la escritura, la escritura de garantía y los documentos relacionados ante el secretario del tribunal superior del condado donde se encuentra la propiedad. El registro es lo que hace pública la transferencia y establece la prioridad frente a reclamaciones posteriores. Nosotros nos encargamos de ello después del cierre.
Escritura de garantía
Georgia no utiliza hipotecas de la misma manera que la mayoría de los estados. Aquí el instrumento es una escritura de garantía (security deed), también llamada escritura para garantizar una deuda (deed to secure debt), y transmite el título legal al prestamista como garantía del préstamo, y el título regresa al propietario cuando se paga la deuda. En la práctica, funciona como una hipoteca en otros lugares, y la gente la llama así. Se registra junto con la escritura. Todas las personas cuyo nombre aparezca en la escritura deben firmarla en el cierre.
Estado de liquidación
La desagregación de cada dólar pagado y recibido por el comprador, el vendedor y el prestamista. Lo preparamos a partir de las instrucciones del prestamista y los términos del contrato, y arroja el balance final de cada parte. En la mayoría de los préstamos hipotecarios residenciales, la Divulgación de cierre cumple esta función; las transacciones en efectivo y comerciales utilizan un estado de liquidación.
Venta en corto
Una venta en la cual la propiedad vale menos que el saldo adeudado, por lo que el prestamista debe aceptar recibir menos del pago total para liberar su gravamen. La aprobación del prestamista controla el cronograma, y el expediente puede avanzar lentamente sin que sea culpa de ninguna de las partes. Hemos negociado ventas en corto desde 2007 y representamos al vendedor en la negociación.
Mensura / Plano de mensura
También llamado plano (plat): un dibujo aéreo de la propiedad realizado por un agrimensor autorizado, que muestra los límites, las mejoras, las servidumbres y las intrusiones. No se requiere en todas las transacciones, pero es la única manera de saber con certeza dónde están sus límites.
Certificado de termitas
El informe de un operador de control de plagas con licencia sobre termitas y otros organismos destructores de madera. En Georgia, se trata del Informe de inspección de infestación de madera de Georgia en una casa existente, o una carta de tratamiento de suelo en una construcción nueva. La mayoría de los prestamistas lo exigen. El contrato determina quién lo paga. Si el informe muestra un problema, el prestamista puede exigir un tratamiento o reparaciones antes del cierre.
Examen de título
Una búsqueda en los registros públicos del condado que rastrea la cadena de títulos, confirmando que el vendedor es dueño de lo que está vendiendo e identificando hipotecas, gravámenes, sentencias, servidumbres y otras reclamaciones que deben resolverse antes del cierre. Esta es una parte sustancial de lo que hace su abogado de cierre, y la mayor parte ocurre antes de que usted pise la oficina.
Seguro de título
Comprar una casa significa comprar su historia. Cada propietario anterior, cada préstamo antiguo y cada gravamen olvidado desde hace mucho tiempo viaja junto con la escritura.
Hay dos pólizas. El seguro de título del prestamista protege el interés del prestamista y es obligatorio en casi todos los préstamos. El seguro de título del propietario protege el suyo y es opcional.
Ningún examen de título puede garantizar que un título esté libre de defectos. Una falsificación en algún punto de la cadena, un error en los registros públicos, una escritura firmada por alguien que carecía de capacidad: estos son difíciles o imposibles de encontrar en una búsqueda. Si se presenta una reclamación contra un título asegurado, la compañía paga las reclamaciones válidas y también paga para defender el título en los tribunales.
La prima es un costo único, que se paga en el cierre y se basa en el precio de la propiedad. En efecto, está pagando por adelantado a un abogado para que defienda su propiedad mientras sea dueña de la casa. Vemos problemas de títulos todos los días. Creemos que el seguro de título del propietario es el dinero mejor gastado en la transacción.
Impuesto de transferencia e impuesto sobre bienes intangibles
Dos impuestos separados de Georgia, ambos recaudados en el cierre.
El impuesto de transferencia se aplica cuando la propiedad cambia de manos y se calcula a razón de $1.00 por cada mil dólares del precio de venta. Una venta de $400,000 conlleva $400. Por costumbre, lo paga el vendedor, aunque el contrato puede trasladarlo al comprador.
El impuesto sobre bienes intangibles se aplica a un préstamo garantizado por bienes inmuebles cuando cualquier parte del principal vence en más de 62 meses (lo que ocurre en casi todas las hipotecas residenciales) y se calcula a razón de $3.00 por cada mil dólares del monto del préstamo. Un préstamo de $320,000 conlleva $960. Lo paga el prestatario.
Su contrato controla quién paga qué. En la compra residencial ordinaria, el impuesto de transferencia recae en el lado del vendedor del estado de liquidación y el impuesto sobre bienes intangibles en el del comprador.
Fraude por transferencia bancaria y ClosingLock
Los delincuentes tienen como objetivo los cierres inmobiliarios. Monitorean el correo electrónico, se hacen pasar por agentes, prestamistas y bufetes de abogados, y envían instrucciones de transferencia convincentes que desvían los fondos a cuentas que ellos controlan. Una transferencia enviada a un delincuente por lo general se pierde para siempre.
Entregamos las instrucciones de transferencia únicamente a través de ClosingLock, una plataforma segura. Nunca las enviamos por correo electrónico, mensaje de texto o archivo adjunto, y nunca las leemos por teléfono. Cualquier instrucción de transferencia que le llegue por otro medio es fraudulenta, sin importar cuán legítimo parezca el mensaje.